Многие граждане не задумываются о необходимости постановки на государственный кадастровый учет своих объектов недвижимости (земельный участок, объект капитального строительства и т. д.), имея на руках свидетельство о госрегистрации права собственности. Но, согласно 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вопрос о государственном кадастровом учете с каждым годом набирает обороты, совершенствуется. В результате возникают споры и разногласия при регистрации прав, и собственники, откладывающие прохождение этой обязательной процедуры, все больше загоняют себя в угол.
Хочу поделиться своим опытом знакомства с государственным кадастровым учетом. Постараюсь сделать это доступно.
Для начала — необходимые термины.
(ГП) – Генеральный план – огромный объем взаимосвязанных документов, включая различные карты и схемы, где описаны и закоординированы выделенные ранее участки и построенные ранее объекты, включая сети (э/э, газ, интернет, связь, теплотрассы, трубы водоснабжения и т.д.) и инфраструктурные объекты (дороги, остановки, дорожные знаки, тротуары, мосты, рекламные стенды, мусорные площадки и т.д.), а также участки под будущее развитие, с обозначенным назначением запланированного использования.
(ПЗЗ) – Правила землепользования и застройки – свод данных по каждому земельному участку с обозначением назначения возможного использования этого участка (с/х, фермерское хозяйство, огород, для ведения подсобного хозяйства, дача, ИЖС, общего пользования, промышленного назначения и т.д.), перечнем ограничений по данному участку, связанных с ГП, законодательством и уже существующими зарегистрированными объектами (минимальный и максимальный размер участка, санитарно-защитные зоны и т.д.).
(СЗЗ) – Санитарно-защитная зона – полоса определенного размера вокруг участков с промышленными или коммерческими объектами, фермами, а также вокруг или вблизи специфических объектов, таких как скотомогильники, аэродромы, воинские части и т.д., внутри которых запрещены те или иные виды застройки.
(ГПЗУ) – Градостроительный план земельного участка – документ, который необходимо обязательно получить перед строительством своего объекта (помимо разрешения на строительство). В нем обозначены ограничения, которые вы должны учесть, при строительстве объекта недвижимости (этажность, максимальная площадь застройки участка, необходимые отступы от забора, зоны на участке, на которых нельзя строить капитальные строения, – в общем, на схеме будет «пятно застройки», внутри которого можно строить объекты).
(ОКС) – Объект капитального строительства – любой объект, построенный на фундаменте, т.е. который нельзя переместить. Причем на участке может быть только один основной объект (дом), которому присваивается милицейский адрес, все остальные объекты будут вспомогательными. Поэтому, если на участке по документам есть «старенький дом», как основной объект, вы не сможете зарегистрировать новый дом, как первичный объект, пока не снимете с учета по акту обследования старый зарегистрированный дом.
(ГКУ) – Государственный кадастровый учет.
Имея свидетельство о госрегистрации права собственности на участок или ОКС, вы все равно обязаны поставить эти объекты на ГКУ. При этом будет сделана привязка координат объектов к кадастровой карте РФ. Как правило, конфликт интересов всегда возникает между смежными земельными участками, и в большинстве случаев спор выигрывает тот, кто раньше поставил на ГКУ свои объекты недвижимости.
Познакомившись с часто применяемыми кадастровыми терминами, давайте рассмотрим несколько примеров, с которыми нам чаще всего приходится сталкиваться на практике.
Законом установлено, что все земельные участки и ОКСы должны быть поставлены на ГКУ в Росреестре (увидеть информацию о вашем участке и ОКСах можно на кадастровой карте Росреестра по электронному адресу: https://pkk5.rosreestr.ru ).
Пример 1. У вас в собственности есть земельный участок и дом, построенный на этом участке. На оба объекта есть «Свидетельства о государственной регистрации права и собственности». В принципе, вы можете спокойно продолжать жить с этими документами, не вникая в необходимость государственного кадастрового учета, но есть нюансы.
Во-первых, согласно 218-ФЗ, если ваши соседи по участку первые поставят свой участок на ГКУ, при этом, пользуясь допустимой погрешностью в 10% при уточнении координат вашей общей границы, могут поставить их по документам вглубь вашего участка. Когда вы об этом узнаете, будет уже поздно что-либо доказывать. Если все соседи поступят так, то ваш участок может уменьшиться по трем границам, и это будет законно.
Во-вторых, если вы решите что-либо сделать с имуществом – продать, разделить, размежевать, указать в наследстве, построить еще один объект на участке и т.д., то вы не сможете ничего сделать с объектами, пока не поставите их на кадастровый учет. Вывод: если в любом случае придется ставить их на учет, то лучше сделать это сейчас.
Пример 2. У вас есть земельный участок, на котором вы построили дом. В данный момент из документов у вас есть либо свидетельство о собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка, с кадастровым номером, присвоенным ему при межевании. Но на дом нет никаких документов. Пока действует дачная амнистия, вы можете в упрощенном порядке поставить дом на учет, но соблюдение градостроительных норм никто не отменял. Если вы их не соблюли, то дом, скорее всего, на учет не поставят, мало того, могут даже заставить снести. В любом случае, перед тем, как заняться регистрацией дома, сначала нужно поставить на кадастровый учет участок. Результатом постановки участка на учет будет наличие на руках «Кадастровой выписки на участок» (вместо Свидетельства), а также в описании вашего участка на кадастровой карте появится слово «Учтенный». Далее по закону вы обязаны получить в администрации района разрешение на строительство, ГПЗУ, и только после этого можно будет ставить на учет объект недвижимости. Если соблюли все градостроительные нормы, обозначенные в ГПЗУ, то проблем с регистрацией дома быть не должно. Результатом того, что дом поставлен на кадастровый учет, будет наличие на руках «Кадастровой выписки на объект недвижимости», а на кадастровой карте на вашем участке появится красный контур объекта, нажав на который, вы будете видеть информацию о нем.
Пример 3. Вы хотите приобрести или взять в аренду земельный участок и построить на нем дом, но нужна пошаговая инструкция, как максимально правильно организовать весь процесс. Желательно изучить ГП, чтобы понимать, что будет строиться в ближайшие десятилетия вблизи участка. Прежде чем покупать участок, необходимо проверить его функциональную пригодность для ваших задач. Для этого необходимо запросить у собственника ГПЗУ на участок, чтобы видеть, где можно расположить объекты строительства, какие на этом участке существуют ограничения. После того, как убедитесь, что участок подходит по всем параметрам, — покупаете, или берете в аренду. Далее, при наличии ГПЗУ и проекта дома, необходимо получить разрешение на строительство, которое выдается по вашему запросу в администрации. После того, как получили разрешение на строительство, можете строить запланированный объект. На определенном этапе можете зарегистрировать свое здание, как объект незавершенного строительства, чтобы получить преимущество при продлении договора на аренду участка. Каждый ОКС вы обязаны поставить на ГКУ.
По большому счету, ничего сверхсложного в постановке на ГКУ объектов недвижимости нет. Нужно лишь быть крайне внимательным и выполнять предписания установленных процедур. Все эти правила созданы для того, чтобы упорядочить земельные вопросы и сделать отношения между соседями добрыми и дружественными. Наша администрация всегда поможет вам разобраться в сложных вопросах, поэтому не стесняйтесь задавать их, предварительно изучив фундаментальные понятия самостоятельно.
Андрей Пахитон.